La iniciativa incorpora procedimientos más rápidos para recuperar viviendas, departamentos, locales y terrenos ocupados irregularmente. También fija nuevos plazos para los desalojos por falta de pago del alquiler.
El Senado aprobó el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que establece un nuevo régimen para acelerar los desalojos de inmuebles usurpados, ocupados por tenedores precarios o afectados por contratos de alquiler incumplidos.
La medida tiene especial importancia en barrios con una fuerte presencia de inquilinos y propiedades en alquiler, como Colegiales, donde conviven departamentos, casas, PH, locales comerciales y terrenos en desarrollo.
El texto permite que determinados procesos de desalojo sean tramitados mediante una vía judicial sumarísima, con plazos más breves que los procedimientos ordinarios utilizados actualmente.
Desalojo de inmuebles ocupados
En los casos de inmuebles usurpados o entregados bajo una tenencia precaria, el propietario podrá solicitar judicialmente la restitución de la propiedad.
El juez podrá ordenar la entrega inmediata cuando considere verosímil el derecho invocado por el reclamante y este presente la documentación correspondiente. También podrá exigir una caución juratoria, mediante la cual el propietario asume responsabilidad por los eventuales daños que pudiera provocar la medida.
Además, el magistrado podrá intimar al ocupante para que devuelva el inmueble dentro de las 72 horas, siempre que el propietario haya acreditado documentalmente su titularidad.
La medida podrá alcanzar viviendas, departamentos, locales, campos y terrenos.
Qué sucede con los alquileres impagos
El proyecto también modifica el procedimiento aplicable cuando un inquilino deja de pagar el alquiler.
Antes de iniciar el desalojo, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de diez días corridos para cancelar la deuda.
Ese plazo comenzará a contarse desde el momento en que el inquilino reciba la notificación. La intimación deberá indicar claramente el monto reclamado y el lugar o medio habilitado para realizar el pago.
La notificación podrá enviarse al domicilio declarado en el contrato o mediante correo electrónico, siempre que esa dirección haya sido establecida como canal válido entre las partes.
Si el incumplimiento continúa después del plazo concedido, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo. El procedimiento aprobado prevé que la restitución del inmueble pueda concretarse en un plazo de diez días hábiles, sujeto a la intervención y resolución del juez.
La devolución de las llaves
El texto también regula una situación frecuente al finalizar una relación de alquiler: la entrega de las llaves.
El propietario no podrá negarse a recibirlas ni imponer condiciones para aceptarlas. Sin embargo, podrá dejar constancia por escrito de que existen alquileres, expensas, servicios, daños u otras obligaciones pendientes.
La recepción de las llaves no implica necesariamente la cancelación de esas deudas. El propietario conservará la posibilidad de reclamarlas posteriormente por la vía correspondiente.
Esta disposición busca evitar que continúe acumulándose deuda porque el propietario rechaza las llaves y sostiene que el inmueble todavía no fue restituido.
Qué pasa si viven menores o personas vulnerables
Cuando en el inmueble residan niños, adolescentes o adultos en situación de desamparo, el juez deberá comunicar la situación a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar.
La intervención de estos organismos será obligatoria, aunque no impedirá automáticamente que continúe el proceso judicial. Su función será evaluar la situación de vulnerabilidad y adoptar las medidas de asistencia que correspondan.
No todos los desalojos serán automáticos
La aprobación del nuevo régimen no significa que un propietario pueda retirar por sus propios medios a un inquilino u ocupante.
Todo desalojo deberá contar con intervención judicial. El dueño no podrá cambiar cerraduras, ingresar por la fuerza, retirar pertenencias, interrumpir servicios ni expulsar directamente a quienes se encuentren dentro de la propiedad.
El procedimiento continuará requiriendo una presentación ante la Justicia, documentación que acredite el derecho reclamado y una orden judicial.
Qué documentación será importante conservar
Ante el nuevo escenario, propietarios e inquilinos deberán conservar los documentos relacionados con la vivienda:
- Contrato de alquiler firmado.
- Comprobantes de pago.
- Correos electrónicos y notificaciones recibidas.
- Constancias de transferencias bancarias.
- Recibos de expensas y servicios.
- Actas de entrega y recepción de llaves.
- Escritura o documentación que acredite la titularidad.
El proyecto busca reducir los tiempos necesarios para recuperar un inmueble, pero mantiene la obligación de demostrar la existencia del contrato, la deuda, la ocupación irregular o el derecho de propiedad.
Hasta que se complete el trámite legislativo correspondiente y la norma sea promulgada y reglamentada, continuarán aplicándose los procedimientos actualmente vigentes.