¿Vos qué opinás? La hipoteca divisible: ¿una herramienta para facilitar el acceso o una nueva forma de endeudarse sin certezas?
La falta de crédito hipotecario no es solo un problema económico: es un drama urbano, una herida abierta en la piel de nuestras ciudades. Y en la Argentina de 2025, el financiamiento bancario para la construcción de viviendas vuelve a estar en el centro del debate, ahora con un nuevo actor en escena: la hipoteca divisible.
Un mercado parado, una demanda contenida
En un contexto donde más del 40% de las empresas constructoras no accede a financiamiento —15 puntos por encima del promedio 2018-2023—, la construcción de viviendas atraviesa una sequía de crédito que limita su escala, previsibilidad y capacidad de respuesta a la demanda. Solo el 11% de las constructoras privadas y apenas el 8% de las públicas siguen enfocadas en producir viviendas. El resto, resignado o expulsado del juego.
¿Por qué? Porque sin crédito, no hay planificación. Y sin planificación, no hay viviendas. La alta inflación, la incertidumbre normativa y la volatilidad del dólar convierten cualquier obra en una apuesta de alto riesgo. ¿Quién se atreve a construir en un país donde el valor del metro cuadrado puede cambiar más rápido que el pronóstico del clima?
La lógica quebrada del pozo
Históricamente, comprar “en pozo” era más barato. Una forma de acceder a una vivienda propia con esfuerzo y tiempo. Hoy, esa lógica se rompió. El metro cuadrado en pozo cotiza más caro que el terminado. ¿Por qué? Porque el pozo ya no es una vía de acceso, sino una herramienta de especulación. El que compra, espera ganar. El que necesita vivir, queda afuera.
Según datos de Zonaprop y del sector, las viviendas a estrenar valen menos que las que aún no existen. Así, el comprador con necesidad queda desplazado por el inversor con liquidez. Y el pozo deja de ser una puerta de entrada para transformarse en una trampa elitista.
¿Qué es la hipoteca divisible?
En este escenario llega una propuesta innovadora: la hipoteca divisible, habilitada por el DNU 1017/2024. Suena bien, parece moderno. Pero, ¿funciona?
Este instrumento permite que un banco financie la compra de una vivienda en construcción mediante un boleto de compraventa registrado, sin esperar a la escrituración. La novedad es doble: se puede hipotecar un “bien futuro” y esa hipoteca se puede dividir entre los compradores.
Así, el desarrollador recibe crédito inicial, y a medida que vende unidades, cada comprador asume su propio crédito individual. El desarrollador se libera. El banco entra. El comprador se endeuda. Y la obra avanza… si es que avanza.
¿Una herramienta para el acceso o una bicicleta financiera encubierta?
La hipoteca divisible reduce barreras: ya no hay que tener todo el efectivo ni esperar al final de obra. Pero también desplaza riesgos: si la obra se frena, el comprador queda atrapado entre cuotas CAC y alquileres, esperando una posesión que no llega.
Por ahora, el único banco que la ofrece es el Banco Ciudad, y con condiciones limitadas: superficie menor a 70 m², anticipo en dólares, cuotas en CAC durante la obra y luego UVA. Es decir, un producto para un perfil muy específico: clase media formal, con ahorro en divisa extranjera y capacidad de repago en largo plazo.
Riesgo país: el fantasma de siempre
Pero hay un detalle que todo manual de crédito omite: en Argentina, construir demora en promedio 4 años desde que se inicia el expediente. Y eso si no hay complicaciones. ¿Quién garantiza que en ese tiempo no cambie la tasa, el índice de ajuste o la política monetaria?
La herramienta no elimina el riesgo, lo redistribuye. Y en esa redistribución, el comprador sigue siendo el eslabón más débil. Porque el banco ajusta, el desarrollador terceriza, pero el que paga, siempre es el mismo.
La clave: quién construye, no quién financia
El verdadero talón de Aquiles está en el desarrollador. Si construye bien y en tiempo, la hipoteca divisible puede ser revolucionaria. Si no, se convierte en una estafa legalizada. Y en este país, las promesas incumplidas están a la orden del día.
Sin un sistema de control técnico estricto, sin fiscalización de avance de obra y sin penalidades efectivas por incumplimiento, esta herramienta podría transformarse en un nuevo modelo de frustración para quienes buscan su primera vivienda.
Radiografía del sistema: caro, lento, ineficiente
Desde 2017 hasta mediados de 2025, el costo de construcción se multiplicó 95 veces, mientras el IPC lo hizo 80 veces. Construir en Argentina es cada vez más caro, más lento y más incierto. Sin embargo, el crédito sigue siendo la excepción, no la regla.
Y cuando aparece, como en este caso, lo hace atado a condiciones que lo alejan del grueso de la población: requisitos de formalidad, anticipos en dólares, superficie limitada, y exposición a índices como el CAC o el UVA, que no siempre reflejan la realidad de los ingresos.
¿Y el Estado?
El Estado aparece como garante nominal del instrumento, pero no como regulador firme del proceso. No exige seguros de caución, no establece penalidades duras por incumplimiento, ni ofrece mecanismos ágiles de resolución de conflictos. El resultado: un sistema de crédito que flota sobre promesas sin ancla.
La hipoteca divisible podría ser una herramienta potente si se implementa con visión de política pública. Pero hoy, tal como está, se parece más a un piloto de programa bancario que a una solución habitacional de fondo.
Conclusión: sin crédito no hay ciudad
La vivienda no es solo ladrillos. Es empleo, urbanismo, salud mental, seguridad y arraigo. Y el crédito es el puente entre la necesidad y la realidad. Pero para que ese puente funcione, hace falta algo más que un DNU: hace falta confianza, regulación, control y, sobre todo, decisión política.
Mientras el acceso a la vivienda siga dependiendo del ahorro en dólares o del milagro financiero del pozo, la ciudad seguirá siendo un territorio de exclusión, especulación y desigualdad.
¿Es la hipoteca divisible una solución? Puede ser. Pero si no cambia la lógica del mercado y no se protege al comprador, será apenas otra vuelta en la calesita del desencanto argentino.